Secondo alcune statistiche i condomini in rosso sono in costante aumento, soprattutto per via delle crescenti difficoltà economiche in cui una buona parte della popolazione si trova. Ci sono molti condomini che quindi non pagano le spese condominiali e perfino quelle relative alle utenze cosiddette fondamentali come gas, acqua e luce. Come deve procedere in questi casi l’amministratore per il recupero crediti?
Recupero crediti, il ruolo dell’amministratore
In base alla Riforma del Condominio, che è entrata in vigore il 18 giugno 2013, l’amministratore ha acquisito maggiore autonomia per poter agire nei confronti dei condomini che non corrispondono le quote dovute per le spese. Non si pensi però che il recupero dei crediti sia una cosa semplice, al contrario, sovente è una situazione che può andare per le lunghe.
Quando l’amministratore riscontra una inadempienza da parte di un condomino, per effetto dell’art. 1129 del Codice Civile, deve agire al fine di recuperare tale credito e può farlo seguendo due diverse strade, ovvero, in via giudiziale, quindi ricorrendo al giudice mediante decreto ingiuntivo, e quindi senza la necessità di avere previa autorizzazione dell’assemblea o in fase stragiudiziale, cioè mediante lettere di diffida con eventuale distacco dei servizi suscettibili di godimento separato.
Ma se il condomino moroso non è il proprietario dell’appartamento? In tal caso, senza entrare troppo nel tecnico, è il proprietario che risponde in solido, l’inquilino moroso resta tale verso il locatore dell’unità immobiliare, non verso il condominio, anche se paga egli personalmente le spese condominiali all’amministratore.
In questo caso, l’amministratore, una volta verificata la morosità, dovrà documentare tale condizione al locatore e sarà a lui che dovrà rifarsi per ottenere il pagamento dell’insoluto.
Se tale situazione si protrae, l’amministratore deve attivarsi per il recupero forzoso del credito nei confronti del locatore. L’amministratore, quindi, non è solo tenuto, ma obbligato al recupero del credito.
Le fasi del recupero crediti
In prima istanza l’amministratore deve quindi agire per recuperare il credito inerente agli oneri condominiali scaduti entro i sei mesi dal momento in cui il credito è scaduto ed è iniziata la morosità.
Si fa quindi richiesta di emissione di Decreto Ingiuntivo mediante l’avvocato che fa da tramite e che può altresì richiedere al Tribunale o al Giudice di Pace un Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Questo consente di procedere al pignoramento dell’unità immobiliare senza dover attendere i 40 giorni previsti dalla legge.
Come abbiamo detto, tali azioni possono essere fatte solo a carico del proprietario dell’immobile, ma sempre dopo aver verificato la condizione del debitore e scelto la strada migliore per il pignoramento, che può essere dell’immobile, dei conti correnti, della cessione del 5° dello stipendio.
Nel caso del pignoramento, significa che si produce un’azione necessaria al fine del recupero del credito, ma prima di farlo si deve avere un titolo esecutivo, una sentenza o un decreto ingiuntivo.
I vari tipi di pignoramento
Il primo step contemplato è quello del pignoramento mobiliare, quest’attività ha dei costi bassi, è abbastanza rapida e tutto sommato non complessa. Questo tipo di pignoramento si riferisce, per esempio, al pignoramento di gioielli, di mobilio, elettrodomestici.
Il secondo passaggio è il pignoramento verso terzi. Anche in questo caso i costi sono moderati e si tratta di un procedimento abbastanza celere. In questa tipologia rientra il pignoramento dello stipendio, di eventuali cassette di sicurezza, delle obbligazioni, libretti di risparmio e così via.
L’ultimo step è quello del pignoramento immobiliare, azione che ha un’elevata probabilità di recupero, ma si tratta di un percorso decisamente dispendioso e la procedura può durare anche diversi anni.
Sospensione dei servizi
Un’altra azione finalizzata la recupero dei crediti è il distacco dei servizi. Come accennato prima, l’amministratore non ha necessità di ottenere l’approvazione dell’assemblea, purché si rispetti la normativa. Il distacco dei servizi è una extrema ratio avente la finalità di indurre l’insolvente a pagare i suoi debiti. Ma quando possono essere sospesi i servizi?
Quando la morosità si protrae da oltre un semestre. Inoltre possono esser sospesi solamente i servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata, quindi tv, acqua, riscaldamento, citofoni.
Insomma, come si può notare non si tratta di condizioni né semplici né tanto meno piacevoli, qualora si disponga di una polizza condominiale che preveda la fornitura di un servizio legale è bene sfruttarla.
Per chi vive in zona, può avvalersi del servizio professionale delle Amministrazioni condominiali Busto Arsizio che mettono a disposizione non solamente i servizi di amministrazione condominiale, ma ulteriori servizi quali l’ufficio legale, l’ufficio assicurativo e numerosi professionisti di fiducia quali tecnici e artigiani preparati per risolvere tutti i piccoli e grandi problemi di un condominio.